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金融——我向银行贷款300万，银行在做什么？
文章来源：中博教育
发布时间：2018-09-10 11:49
阅读：2074次
对于参加CFA®/FRM®考试的同学来说，资产证券化是一个非常重要的知识点，主要出现于CFA®固定收益证券、FRM®一级风险管理基础、金融市场与产品、FRM®二级信用风险等考试科目中。在这里Dyson老师通过对于资产证券化的介绍，希望对大家的学习有所帮助。
资产证券化(Securitization)是以特定资产组合或特定现金流为支持，发行可交易证券的一种融资形式。自1970年美国的政府国民抵押协会完成首笔资产证券化交易以来，资产证券化逐渐成为一种被广泛采用的金融创新工具而得到了迅猛发展。
我们可以通过一个例子来给大家简单介绍什么是资产证券化：比如我在北京买一套价值500万的房子，首付200万，贷款300万，按照等额本息或者等额本金每个月还款，贷款利率4.9%年化，贷款期限30年。银行为什么会借给你钱，因为你用价值500万房子抵押来借300万，这个叫做房屋抵押贷款(Mortgage Loan)。一旦银行放贷给你，这300万在银行资产负债表(Balance Sheet)属于资产项(Asset)。对于银行来说，这笔资产有2个风险：*个违约风险，也就是买房人每个月还不起月供；第二个流动性风险，因为这笔贷款还款周期长达30年，大大降低银行资产周转率。按照巴塞尔协议，银行需要为所有风险资产计提资本(资本充足率)，因此银行有动力去通过资产证券化来降低风险。
假设银行有10亿房贷资产，来自于3000名买房人的贷款。银行打包把这些资产卖给中间商如投资银行(Investment Bank)或者银行自己成立的子公司-特殊目的机构(Special Purpose Vehicle, 简称SPV, 主要作用破产保护)。中间商再把10亿资产分割成一份份，发行面值假设为1000元的资产支持证券(Asset-Backed Securities, ABS)。投资者买的ABS背后的利息和本金来自于买房人。银行回收所有资金，风险大大降低，中间商赚佣金手续费，看起来资产证券化后大家都获益。
资产支持证券(Asset-Backed Securities, ABS)按照不同的划分方法，有不同的种类。在美国，超过80%的资产证券化都是房屋抵押贷款资产证券化-抵押支持债券(Mortgage-Backed Security, MBS)。剩余的不到20%按照标的资产划分为汽车贷款(Auto Loan)，信用卡贷款(Credit Card Loan)，教育贷款(Education Loan)，企业应收贷款(Receivables)等。房屋抵押贷款资产证券化债券(Mortgage-Backed Security, MBS)按照房屋属性又可以划分为Residential MBS and Commercial MBS。
资产证券化交易比较复杂，涉及的当事人较多：
⒈ 发起人。发起人也称原始权益人，是证券化基础资产的原始所有者，通常是金融机构或大型工商企业。
⒉特定目的机构或特定目的受托人（SPV）。这是指接受发起人转让的资产，或受发起人委托持有资产，并以该资产为基础发行证券化产品的机构。选择特定目的机构或受托人时，通常要求满足所谓破产隔离条件，即发起人破产对其不产生影响。
⒊资金和资产存管机构。为保证资金和基础资产的*，特定目的机构通常聘请信誉良好的金融机构进行资金和资产的托管。
⒋信用增级机构。此类机构负责提升证券化产品的信用等级，为此要向特定目的机构收取相应费用，并在证券违约时承担赔偿责任。有些证券化交易中，并不需要外部增级机构，而是采用超额抵押等方法进行内部增级。
⒌信用评级机构。如果发行的证券化产品属于债券，发行前必须经过评级机构信用评级。
⒍承销人。承销人是指负责证券设计和发行承销的投资银行。如果证券化交易涉及金额较大，可能会组成承销团。
⒎证券化产品投资者，即证券化产品发行后的持有人。
接下来我们把注意力放在资产证券化的风险上来，为什么资产证券化会导致2008年美国次贷危机？
前面说了原来银行在审核放贷的时候非常小心谨慎，防止出现买房人的违约风险，但由于放贷后银行可以进行资产证券化，等于买房人的违约风险通过资产证券化转移给了投资者，结果银行就放松了对于买房人的信用审核，俗称道德风险(Moral Hazard)。而且当时背景是美国房价经历了大幅上涨，银行更加觉得房贷风险很小了，因为就算买房人违约，银行把房子收回去拍卖，是能够轻松回收所有本金和利息的。放松买房人的贷款门槛是危机的源头！大量无还款能力的人也买房了，增加了本应该没有的房屋需求，导致房价涨得更快了，当时银行根据买房人的信用质量高低进行划分，信用质量高的人去贷款叫做优先贷款(Prime Loan)，信用质量低的人去贷款叫做次级贷款(Subprime Loan)，两者还款利率，还款方式会有不同。
在美国，有三大机构：
房利美(Federal National Mortgage Association，简称：Fannie Mae)，即联邦国民抵押贷款协会，成立于1938年，是*大的“美国政府赞助企业”；
房地美(Freddie Mac，即联邦住宅贷款抵押公司)，是第二大的美国政府赞助企业(GSE, Government Sponsored Enterprise)，商业规模仅次于房利美；
美国政府国民抵押贷款协会 (简称“吉利美”或“GNMA”) 发行的MBS叫做Agency MBS，由美国政府提供直接或者间接担保，
这三大机构发行的MBS对于投资者来说风险非常小，对于买房人信用审核非常严格，都属于Prime Loan。我们可以认为不存在违约风险，但不代表没有风险，MBS有一个风险需要关注，那就是提前偿还风险(Prepayment Risk)。在美国Prime Loan一般都是固定利率贷款，当利率下降时，买房人会提前还款，然后以更低利率再融资，不利于投资者(此性质和Callable Bond非常类似，两者都是不利于投资者，具有负凸性Negative Convexity)。不分层，所有投资者权利完全相同的Agency MBS叫做抵押转手债券(Mortgage Pass-through Securities, MPS)；现金流获得的时间分层，投资者权利不相同的Agency MBS叫做Collateralized Mortgage Obligations (CMO)。
除了以上三个机构，其他金融机构如雷曼兄弟，高盛等发行的MBS统统归为Non-agency，没有政府担保，存在信用风险，贷款中包含大量高风险Subprime Loan，发行者设计结构化产品Collateralized Debt Obligations (CDO)，08次贷危机导火索就出在CDO大量违约。当时大量买房人违约，金融机构把房屋收回去进行拍卖，由于房价暴跌，出售后没有覆盖本金和利息，所以投资者面临大量违约损失。
*后解释几个小问题，*个问题，前面说了通过资产证券化金融机构把风险转移给了投资者，为什么危机发生了这些金融机构也受到很大损失，百年*雷曼兄弟都倒闭了！
明明应该韭菜们(投资者)买单嘛？因为CDO里面分了很多不同子产品，Senior Tranche, Mezzinane Tranche, Equity Tranche,按照谁先承担损失分类销售，*先承担违约损失的Equity Tranche买的人很少，一般都是发行者自己买，所以危机爆发时大量Equity Tranche产品一文不值，金融机构血本无归啦，而且金融机构之间业务联系强，会存在互相担保，所以要死一起死了。。。
第二个问题，明明是高风险的Subprime Loan出现问题了，为什么当时低风险的Agency MBS发行者房地美和房利美也面临大量违约，不是买房人信用质量很高嘛。
这里要介绍一对名词Recourse Loan (追索权贷款)和Non-Recourse Loan(无追索权贷款)，假设不考虑利息，你现在买了500万房子，首付100万，贷款400万，危机发生了，房价从500万跌倒了250万，这套房子只值250万，但是负债却有400万，如果你违约了金融机构卖掉你的房子还有150万缺口，如果你的贷款是追索权贷款，这150万缺口你仍然需要还，如果你的贷款是无追索权贷款，这150万贷款人就不用还了，金融机构承担损失，当时房地美和房利美发行了很多无追索权贷款，对于高质量贷款人来说，就算有钱也不要房子，违约了，因为重新买一套才250万。所以房地美和房利美面临大量贷款人违约，差点倒闭，后来还是美国政府出手救了，当时流行的段子是“不救兄弟(雷曼兄弟倒闭了)，只救两房”。
美国房地产行业的资产证券化刺激大量低收入高风险人群对房屋非理性需求，进一步增加了房地产泡沫，*终引发危机。
资产证券化(Securitization)是以特定资产组合或特定现金流为支持，发行可交易证券的一种融资形式。自1970年美国的政府国民抵押协会完成首笔资产证券化交易以来，资产证券化逐渐成为一种被广泛采用的金融创新工具而得到了迅猛发展。
我们可以通过一个例子来给大家简单介绍什么是资产证券化：比如我在北京买一套价值500万的房子，首付200万，贷款300万，按照等额本息或者等额本金每个月还款，贷款利率4.9%年化，贷款期限30年。银行为什么会借给你钱，因为你用价值500万房子抵押来借300万，这个叫做房屋抵押贷款(Mortgage Loan)。一旦银行放贷给你，这300万在银行资产负债表(Balance Sheet)属于资产项(Asset)。对于银行来说，这笔资产有2个风险：*个违约风险，也就是买房人每个月还不起月供；第二个流动性风险，因为这笔贷款还款周期长达30年，大大降低银行资产周转率。按照巴塞尔协议，银行需要为所有风险资产计提资本(资本充足率)，因此银行有动力去通过资产证券化来降低风险。
假设银行有10亿房贷资产，来自于3000名买房人的贷款。银行打包把这些资产卖给中间商如投资银行(Investment Bank)或者银行自己成立的子公司-特殊目的机构(Special Purpose Vehicle, 简称SPV, 主要作用破产保护)。中间商再把10亿资产分割成一份份，发行面值假设为1000元的资产支持证券(Asset-Backed Securities, ABS)。投资者买的ABS背后的利息和本金来自于买房人。银行回收所有资金，风险大大降低，中间商赚佣金手续费，看起来资产证券化后大家都获益。
资产证券化
资产支持证券(Asset-Backed Securities, ABS)按照不同的划分方法，有不同的种类。在美国，超过80%的资产证券化都是房屋抵押贷款资产证券化-抵押支持债券(Mortgage-Backed Security, MBS)。剩余的不到20%按照标的资产划分为汽车贷款(Auto Loan)，信用卡贷款(Credit Card Loan)，教育贷款(Education Loan)，企业应收贷款(Receivables)等。房屋抵押贷款资产证券化债券(Mortgage-Backed Security, MBS)按照房屋属性又可以划分为Residential MBS and Commercial MBS。
资产证券化交易比较复杂，涉及的当事人较多：
⒈ 发起人。发起人也称原始权益人，是证券化基础资产的原始所有者，通常是金融机构或大型工商企业。
⒉特定目的机构或特定目的受托人（SPV）。这是指接受发起人转让的资产，或受发起人委托持有资产，并以该资产为基础发行证券化产品的机构。选择特定目的机构或受托人时，通常要求满足所谓破产隔离条件，即发起人破产对其不产生影响。
⒊资金和资产存管机构。为保证资金和基础资产的*，特定目的机构通常聘请信誉良好的金融机构进行资金和资产的托管。
⒋信用增级机构。此类机构负责提升证券化产品的信用等级，为此要向特定目的机构收取相应费用，并在证券违约时承担赔偿责任。有些证券化交易中，并不需要外部增级机构，而是采用超额抵押等方法进行内部增级。
⒌信用评级机构。如果发行的证券化产品属于债券，发行前必须经过评级机构信用评级。
⒍承销人。承销人是指负责证券设计和发行承销的投资银行。如果证券化交易涉及金额较大，可能会组成承销团。
⒎证券化产品投资者，即证券化产品发行后的持有人。
资产证券化的风险
接下来我们把注意力放在资产证券化的风险上来，为什么资产证券化会导致2008年美国次贷危机？
前面说了原来银行在审核放贷的时候非常小心谨慎，防止出现买房人的违约风险，但由于放贷后银行可以进行资产证券化，等于买房人的违约风险通过资产证券化转移给了投资者，结果银行就放松了对于买房人的信用审核，俗称道德风险(Moral Hazard)。而且当时背景是美国房价经历了大幅上涨，银行更加觉得房贷风险很小了，因为就算买房人违约，银行把房子收回去拍卖，是能够轻松回收所有本金和利息的。放松买房人的贷款门槛是危机的源头！大量无还款能力的人也买房了，增加了本应该没有的房屋需求，导致房价涨得更快了，当时银行根据买房人的信用质量高低进行划分，信用质量高的人去贷款叫做优先贷款(Prime Loan)，信用质量低的人去贷款叫做次级贷款(Subprime Loan)，两者还款利率，还款方式会有不同。
在美国，有三大机构：
房利美(Federal National Mortgage Association，简称：Fannie Mae)，即联邦国民抵押贷款协会，成立于1938年，是*大的“美国政府赞助企业”；
房地美(Freddie Mac，即联邦住宅贷款抵押公司)，是第二大的美国政府赞助企业(GSE, Government Sponsored Enterprise)，商业规模仅次于房利美；
美国政府国民抵押贷款协会 (简称“吉利美”或“GNMA”) 发行的MBS叫做Agency MBS，由美国政府提供直接或者间接担保，
这三大机构发行的MBS对于投资者来说风险非常小，对于买房人信用审核非常严格，都属于Prime Loan。我们可以认为不存在违约风险，但不代表没有风险，MBS有一个风险需要关注，那就是提前偿还风险(Prepayment Risk)。在美国Prime Loan一般都是固定利率贷款，当利率下降时，买房人会提前还款，然后以更低利率再融资，不利于投资者(此性质和Callable Bond非常类似，两者都是不利于投资者，具有负凸性Negative Convexity)。不分层，所有投资者权利完全相同的Agency MBS叫做抵押转手债券(Mortgage Pass-through Securities, MPS)；现金流获得的时间分层，投资者权利不相同的Agency MBS叫做Collateralized Mortgage Obligations (CMO)。
除了以上三个机构，其他金融机构如雷曼兄弟，高盛等发行的MBS统统归为Non-agency，没有政府担保，存在信用风险，贷款中包含大量高风险Subprime Loan，发行者设计结构化产品Collateralized Debt Obligations (CDO)，08次贷危机导火索就出在CDO大量违约。当时大量买房人违约，金融机构把房屋收回去进行拍卖，由于房价暴跌，出售后没有覆盖本金和利息，所以投资者面临大量违约损失。
答疑解惑
*后解释几个小问题，*个问题，前面说了通过资产证券化金融机构把风险转移给了投资者，为什么危机发生了这些金融机构也受到很大损失，百年*雷曼兄弟都倒闭了！
明明应该韭菜们(投资者)买单嘛？因为CDO里面分了很多不同子产品，Senior Tranche, Mezzinane Tranche, Equity Tranche,按照谁先承担损失分类销售，*先承担违约损失的Equity Tranche买的人很少，一般都是发行者自己买，所以危机爆发时大量Equity Tranche产品一文不值，金融机构血本无归啦，而且金融机构之间业务联系强，会存在互相担保，所以要死一起死了。。。
第二个问题，明明是高风险的Subprime Loan出现问题了，为什么当时低风险的Agency MBS发行者房地美和房利美也面临大量违约，不是买房人信用质量很高嘛。
这里要介绍一对名词Recourse Loan (追索权贷款)和Non-Recourse Loan(无追索权贷款)，假设不考虑利息，你现在买了500万房子，首付100万，贷款400万，危机发生了，房价从500万跌倒了250万，这套房子只值250万，但是负债却有400万，如果你违约了金融机构卖掉你的房子还有150万缺口，如果你的贷款是追索权贷款，这150万缺口你仍然需要还，如果你的贷款是无追索权贷款，这150万贷款人就不用还了，金融机构承担损失，当时房地美和房利美发行了很多无追索权贷款，对于高质量贷款人来说，就算有钱也不要房子，违约了，因为重新买一套才250万。所以房地美和房利美面临大量贷款人违约，差点倒闭，后来还是美国政府出手救了，当时流行的段子是“不救兄弟(雷曼兄弟倒闭了)，只救两房”。
美国房地产行业的资产证券化刺激大量低收入高风险人群对房屋非理性需求，进一步增加了房地产泡沫，*终引发危机。
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考试问答
Lisa
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CICPA会员，CMA会员，高级会计师，注册税务师，拥有丰富的财务管理经验，涉及国有企业、会计师事务所、上市公司；具备集团化财务管理能力，多年的财务培训工作经验，能深入浅出的讲解专业知识，善于运用实际工作举例，注重理论和实践的结合，让学员学以致用，将理论运用到实际中去，以“亲其师，信其道；恶其师，疏其道。师生是一种相互成就的关系”为教学理念，持续不断的提高教学水平。
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