什么是长租市场的过度金融化？

文章来源：中博教育

发布时间：2018-09-19 14:34

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前一段时间，我国租赁市场上长租公寓快速涨价事件成为社会热点，长租公寓作为广大流动人口购房前解决住宿这一刚需问题的主要方案，其价格的变化短期来看影响的是一大部分人的可支配收入，而长期来看则影响着一个社会年轻人的逐梦成本。

在长租公寓涨价事件之后，社会各界就租赁市场过度金融化的问题展开批判。*有关部门也采取了有效措施控制租房价格上涨的势头，保证市场健康发展。那么到底什么是租赁市场的过度金融化呢？这里，我们用一个非常通用的金融机制来为大家进行简要分析。

事实上，需要大家理解的这一常见金融机制称为资产证券化，在金融市场上，大部分金融产品的打包制作过程都离不开这一通用的金融机制。我们以银行为例，作为资金的出借方，银行的资金可以通过储户储蓄、同业拆借及央行再融资等外部手段来实现，但银行的资金终究是有限的，如果希望更多地开展借贷业务赚取利差，银行就需要更多的资本，从银行的角度来看，可使用的资本借贷发生的次数越多，盈利能力就越强，因此，银行对于已经出借的资金有提前回笼的需求，这一需求就可以通过资产证券化来实现。比如说，银行账面上有一个一年期100元的贷款，借款方按借款合同规定每个月偿还1元利息，按照传统的借贷业务，银行需要等待一年后才可以完全收回本息再开展下一轮借贷业务，而通过资产证券化，银行就可以实现资金的提前回笼。如何实现呢？银行可以发行一个100元面值的理财产品，并承诺购买理财产品的投资者，每个月都会获得1元的理财收益，持续一年。这一理财产品看似是银行帮助投资者在理财，实质上银行是采用了账面贷款的应收款来支撑这一理财产品的现金流。每一个希望获得理财收益的投资者应当先行支付100元来购入这一理财产品，购入理财产品的过程实质上就是银行实现资金回笼的过程，换句话说，资产证券化可以帮助银行将未来的现金流通过金融产品在金融市场上提前抽出。

这一金融逻辑很好地解释了长租公寓市场快速涨价的本质。

大的长租公寓平台为了快速占领市场，需要增加手中可供出租的房源，如何将房东手中的房源吸引到自家平台上来呢？只能够通过更高的买断价格，那么长租公寓平台从哪里能够获得买断资本呢？就通过资产证券化的形式将未来获取的租金打包成有价证券在资本市场上出售，进而实现未来收益的提前抽出，以此作为跑马圈地、抢占房源的资本。但是，随着抢占房源成本的上升，这一成本*终将转嫁到租客手中，长此以往，必然推动房租价格的上涨。

传统的租赁市场就是一个单纯的租客交租、房东收租的过程，当引入了资产证券化这一逻辑后，快速的资金回笼和扩张就是所谓的金融化，从实质上看，这是一种通过债务的形式进行杠杆交易的过程，其中面临着巨大的风险，比如一旦租客断供、租赁市场惨淡或政策调整，都将导致长租公寓平台的现金流问题，*终引起证券市场的违约，影响我国金融市场的稳定。以上后果也就解释了为什么社会各界对租赁市场过度金融化的关注以及*有关部门的干预和调控。

资产证券化是一柄双刃剑，其实质是一种杠杆交易，其中的风险需要每一位市场参与者审慎把控。

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