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房租也设立涨停板 会成为中国租赁市场风向标吗？
文章来源：21世纪经济报道、智谷趋势
发布时间：2018-08-30 17:46
阅读：1460次
一线城市的租金上涨近日成为热点话题。8月29日，深圳继7·31楼市政策后又放大招：拟推出一定量的价格管制租赁房源投放市场，稳定全市租金水平。
深圳市规土委有关人士在深圳房博会上透露，深圳正在探索建立全市稳租金商品房项目制度，实行租金管控，一房一价，每年可上下浮动5%，按申请顺序租给全市符合资格的居民。
深圳业内对这一举措评价不一。这类“稳租金商品房”房源如何扩张、租金如何合理定价，房源如何分配等具体细节，仍待市场考验。
如果试点项目成功，未来有更多房源进入，预计将对深圳甚至全国的住房租赁市场产生深远影响。
深圳房租上涨明显
作为国内*发达、*活跃的租赁市场之一，深圳的居住主要以租赁为主，全市常住人口的住房自有率为34%，约2/3的常住人口需通过市场租赁、入住单位周转房等方式解决居住问题。
据*统计局深圳调查队统计：
深圳市租赁价格指数同比上涨已持续11个月。2018年7月份，深圳租赁价格同比价格指数为105.0，略高于同期CPI同比指数102.5，也达到市监测预警系统的合理区间上限。
此外，按深圳市规土委对中介机构租赁成交及城中村租赁市场调研数据分析：
2018年7月，全市商品住宅单位租金为82.22元/平方米，环比上涨5.17%，城中村住宅租金单位租金为39.16元/平方米，约为商品住宅租金的一半。
不少深圳居民感受到了房租在明显上涨。在此背景下，深圳市拟试点租金管控项目。
租金一年一调，涨跌幅不超5%
据深圳市规土委房地产业处付菲菲的介绍，稳租金商品房，是指房企建设并组织运营，在一定期限内只租不售，接受政府主管部门的租金管控或指导，面向在全市工作的未购房居民出租的商品房。
在对这些房源租金定价时，将采用市场评估的方法，对起始租金进行评估，实现“一房一价”，租金定位不高于周边同类同品质市场商品房租金价格水平，可能还会略低一些。
其次，每年年末对租金进行一次调整，原则是年租金增长率不超过正负5%，以保持市场平稳。涨幅的参考标准是当年市场发展形势，包括周边租金的价格评估、CPI增长速度、人均可支配收入增长率、银行理财产品收益率等。
此项制度，面向在深圳缴纳社保满一年且在深圳没有任何形式的自有住房和政策性住房的居民，同期内只能申请一套商品房。
为保持长租关系，同时规避以租代售。首次租赁期限为1年以上3年以内，续租不超过2年，期满退租后重新排队。
据深圳市规土委透露，塘朗城精品公寓为*试点项目，该项目由深圳地铁和深业集团合作开发，用于租赁的房源为248套公寓，预计2019年初可上线出租运营，2019年9月交房入住。
深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，这个政策具有相当强的实验性质，是针对*近的租金暴涨提出的，它在实际中能起到多大作用，还要观察；直接对租金的价格进行约束是否合理，也还要做评估。
解读：
01、资本的狂热引来了监管
每逢市场出现问题，大众总有一股求助于行政干预的惯性。
这不，*近房租飞天后，就有人筹齐龙珠召唤“租金管制”。他们振臂一呼，高喊内心的愤懑之情：不能再让资本哄抬房租了！
在我爱我家前副总裁胡景辉隔空喊话“长租公寓（如果）爆仓，一定比P2P爆雷更厉害”后，大众*期待的事情终于出现了。
*先出手的是北京。6天之内，北京住建委两次约谈房产中介，前10家承诺不涨租、不恶性抢占房源，并准备拿出12万套存量房给市场填充弹药。后12家对自己克扣租金、打隔断出租、提前清退租户等行为表示“痛心疾首”。
8月28日，西安禁止将房租化身消费贷”的租赁模式——其发文要求，住房租赁合同中不得涉及住房租赁租金贷款相关内容。
8月29日，深圳推出了一个“稳租金商品房”项目，深圳地铁和深业集团的合资公司打算在核心市区开发一个精品公寓试点项目，接受政府的租金管制，一房一价，一年一调，租金年增长率*高不超过5%。
这5%的涨停板简直是大大的良心价。
在深圳，租房人口占常住人口近四成，租房年轻人高达七成，房租的上涨逻辑硬的很。7月份租金同比上涨30.5%，每平米的租金达到84.3元。租赁价格指数同比连涨了11个月。
当黑心资本巴不得三天就能回本，七天就能赚翻的时候，深圳主动下了这样一步棋。
作为改革开放的前沿城市，深圳的这一动作，多少是有风向标意义的。深圳房地产研究中心主任此前曾表示过：
这里展现的调控思路就是：下一步政府可能不排除尝试租金管制。
02、有形之手该不该干预？
多种迹象表明，中国楼市正在走上欧洲模式的道路，用税收增加房屋持有和交易的成本，拉长交易周期，让房价冷静下来。
现在来看，欧洲大陆稳定且发达的租赁市场，确实有极大可能会成为中国学习的对象。
在法国，房东不能随意涨房租，否则可能面临被起诉、甚至刑罚的风险。
在德国，3年内房租累积涨幅不得超过15%，房东再次出租住房时，租金*大上调幅度不得超过当地标准房租的10%。
这就是国人*为熟悉的“租金管制”。
面对一二线城市近30%的房租飙涨，越来越多的声音呼唤行政出手管制，不能将租房这样的民生要素交给嗜血的资本。
不过，租金管制真能一劳永逸地解决房租飙涨的问题吗？市场派们可不答应，他们从美国二战后的管制历史中学到一个教训——
只要我霸着这个房子，房东就不能涨我房租。那时候，市场有越来越多的“租霸”赖着不走，房东更愿意卖房而不是将房子以极低的回报率租出去。就算低价租出去了，房东也没有足够的资金和动力修缮房屋，低租金住房会越来越破败，而后租者也会面临住房短缺问题。因此，过低的租金受益的只有两个——获取芳心的政府，以及*先租下房子的租客。
在美国，房租管制演变成了一场昂贵的失败。诺奖得主曾说，除了轰炸，租金管制是摧毁一座城市*好的武器。
在中国，租金管制同样面临着一个巨大的悖论：
一租房需求比较大的城市，无非是一二线城市和区域中心城市，而这些城市的楼市都处于严调控中，限购之下不少刚需被抑制，就算有钱也只能租房。一线城市的“人口升级”和*隔断间运动，砍掉了大量的低租金市场供给，市场上对中高端质量的租房需求大增，但公租房的供给不可能及时跟上。此时的价格管制，并不能解决供需失衡问题。
二房地产市场被冰封，但印钞机却没有停下来。如果此时在这么一个不完全自由的住房市场上突然放开租金市场，恶果很容易显现——金融市场孱弱，洪水只能继续往租赁市场走，*后被冲击的，无非是手无寸铁的租客。此时的租金市场失灵，需要政府出手干预，引导流动性进入实体。
一个是要，一个是不要，这个事情就变得棘手和争议了。
其实，租金管制只是德法租赁市场发达的表象，其精髓在于用法律规范租房市场、保障承租人的“居住权”。
当前中国的租房市场对资本的保护远大于对租客的保护，这是单靠市场不能解决的问题，也不是行政一手能解决的问题。只有完备的法制基础，才能对这个玩快钱的浮躁社会加以制衡。
比起租金高低更关键的问题是，租客能否与房东一样享有同样的社会资源，得到同等的非歧视性待遇。在这个问题上，政府要做的事情还很多。
假若真的实现租购同权了，房租涨了也就涨了，年轻一代应该也不会有太多怨言。你说是不是？
比起那高耸入云的房价，他们肯定知道哪个是更优的选择。
03、P2P割韭菜一幕正在租房市场上演
在中国，租赁市场和P2P极其相似。
两者都意在盘活存量市场，将多余的资源和市场上的需求对接起来，同样的，它们也在高超的资本运作中迷失了方向。
中介利用ABS获得融资的方式，本无可非议，但被外界诟病的是，自如等中介平台为租客极力推荐分期付款，在租客毫无知觉的情况下签了消费贷合同，利用租客信用增信，获取低成本贷款。
年轻人好端端租个房，莫名其妙就变成了贷款人，还要接受一次来自中介的深刻教训——“不是我们套路，只是你们脑子不清楚，还大学生？如果觉得你们（读）大学不是进入社会了，你们20多年真的白活了。”
由于缺少对冲和制衡资本的狂热力量，租房市场出现了P2P割韭菜的一幕。
不过，金融化的游戏玩过头了，风险难免会暴露。
杭州鼎家成为*家爆雷的长租公寓，房东没拿到租客交给中介的租金被迫驱赶租客，4000名租客受损，6家网贷平台回收不了资金，而鼎家则轻轻松松破产，不用担起任何责任。
租赁市场若过度金融化，确实不排除会像P2P一样走向庞氏骗局的可能。
如果行政干预真的到了必须要来的时刻，那么下一步，也该轮到“居者有其屋”和“租售并举”了吧。
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Cherie
讲师认证：擅长立足课堂和课下，了解学生需求，激发学生学习热情。讲干货、讲方法、侧考点。
CICPA会员，ACCA会员 曾任职于立信会计师事务所，参与IPO、年审、财务尽调等工作，4年+财经教学经验，善于使用体系学习法，立足课堂和课下，了解学生需求，激发学生学习热情。被誉为“24小时能量王”。讲干货、讲方法、侧考点。以点带面，删繁就简内化于心，讲解逻辑严谨，归纳总结清晰。 主动了解学生需求，深受学生认可喜爱，所授课程到课率100% ，经济法 课下检测通过率98%。
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