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管理会计从市盈率角度来分析，北京房租和北京烤鸭
文章来源：网络
发布时间：2019-09-24 16:09
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什么是市盈率？
市盈率也称“PE”、“股价收益比率”或“市价盈利比率”，由股价除以每股收益得出，也可用公司市值除以净利润得出。市盈率理解容易，是股票估值*常运用的指标之一。它的优点在于简单明了告诉投资者在假定公司利润不变的情况下，以交易价格买入，投资股票靠利润回报需要多少年的时间回本，同时它也代表了市场对股票的悲观或者乐观程度。但在具体使用中仍有有很多问题需要考虑。
市盈率公式有两个，分别是：“市盈率=股价/每股收益”和“市盈率=总市值/净利润”。你用哪个都可以，我个人常用后者来计算市盈率。企业的股本基本是持续扩大，那么它就会稀释每股收益和股价。为了能够在同一标尺上分析企业的市盈率，用第二个公式*方便，不用考虑除权因素。
市盈率的倒数就是当前的股票投资报酬率，市盈率估值法本质是永续零增长的贴现模型，p=eps/r，PE=p/eps=1/r。（p=股价，eps=每股利润，r=贴现率，贴现率往往可以理解为回报率）。
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举例：北京烤鸭店
假设有一家公司叫“北京烤鸭”，发行了100股的股票，每张股票的价格是10元。公司去年盈利不错，一年挣了100块钱。
那可以得出几个数据，公司的市值=股价×股票数=10×100=1000元；去年每股盈利=去年盈利÷股票数=100÷100=1元/股。
这也就很容易计算出“北京烤鸭”这个公司的市盈率，P/E=股价÷每股盈利=10÷1=10。也就是说，“北京烤鸭”这个公司的市盈率是10倍。
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实质含义是什么？
计算出来了“北京烤鸭”的市盈率是10倍，那这个数据代表的实质含义是什么呢？
这个数据代表着，我投资10块钱买了这家公司的一张股票，按公司去年的盈利计算，折算到每张股票的利润是1块钱。如果这家公司的所有利润都拿来给股东分红的话，我的这张股票就可以分到1块钱，也就是10年我就可以回本了。
而我投资的年化收益率刚好是10%，也就是市盈率的倒数。
你当然会说，企业挣的钱肯定不会都用来给股东分红，还会有部分留作企业发展的资金。确实如此，应该没有哪个上市公司会把利润*拿来分红。
但这并不影响我们这个理论（市盈率是投资收益的倒数），因为用作公司发展的部分资金，会促进公司的发展，而公司的发展在长远来看也是会转化成股东的投资收益的。
所以，“市盈率是投资收益的倒数”这个理论是完全成立的。我们花了不少笔墨来论证“市盈率是投资收益的倒数”这个理论，后面我会说一下这个理论的用途。
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什么是市盈率的合理范围？
刚才了解了市盈率的定义、市盈率的计算方法以及其背后的内涵。
那什么才是市盈率的合理范围呢？我们总说某公司的市盈率偏高或者偏低，究竟什么样算高，什么样又算低呢？
有一种说法是“3年后15~25倍市盈率卖出可以获利*，就可以买入，高杠杆企业打7折。”
这里面隐藏着一个问题：为什么是15~25倍市盈率，而不是其他数值？这是否代表着15~25倍市盈率就是一个合理水平？
比如在刚才说的“北京烤鸭”这家公司的例子。
你发现把资金放在银行的年化收益不到5%，而你的朋友投资了“北京烤鸭”年化收益可以达到10%，那你会怎么办？
你会不会抛弃银行理财而选择投资“北京烤鸭”股票呢？如果大家都发现了这个投资机会，大家都来买”北京烤鸭”的股票，那这个价格势必会上升从而降低收益率，当其加权收益率降低到与5%相当的时候，会趋于平衡。而这个时候，市盈率已经随股价的提升而上升。
根据“金钱永不眠”这个理论，长期来看，*上的巨额资本会促使资产的加权收益率趋于同一水平。而这个水平，对标的就是我们的无风险理财收益。在国内，无风险收益（以长期国债收益或银行保本型理财收益为参考标准）大约是在5%左右，毛估取4%~6%，对应的市盈率也就是15~25倍（市盈率是收益率的倒数）。
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房租上涨背后的房产市盈率
假如把房子当成一家公司，并成功上市，我们来算算今天的房价处于什么阶段。
以北京一套100平米的房子举例
假如目前市场价，5万/平米，租金6千/月，这个价格在北京应该不算贵的吧。如果房价不涨不跌的情况下，房东单单靠房租要多少年能够收回本钱呢？
这套房子目前总价＝5万×100平米＝500万。
一年房租收入＝6千×12个月＝7.2万。
这样就算出目前房价的市盈率＝总价/每年的盈利＝500万/7.2万＝69.44倍。
租售比＝盈利收益率＝1/市盈率＝1/69.44＝1.44%，和一年期定期存款差不多。
如果你会股票基本面分析，显然目前房子单从投资层面来看已经不值得投资了。
我们再来算一算合肥房子的市盈率。假设一套100平米，总价150万，每个月租金3千元。
市盈率＝总价/每年收益＝150万/3.6万＝41.66倍。
租售比就是盈利收益率＝1/市盈率＝1/41.66＝2.4%，房子不涨，每年只有可能2.4%的收益，甚至跑不行余额宝。如果再把城市换为厦门、南京等城市，结果同样更加吓人。
其实单把房子当成一家公司来计算，这只股票目前显然是不值得投资的。盈利收益率只有不到3%，比无风险利率还要低，低于10年期国债。
当然，你可以说，房子是必需品、房子不可能跌等等。但是目前我们得认清事实，市盈率摆在那，房租不涨，租售比没法看。房租上涨得有赖于工资收入的上涨，不可能我一个月辛辛苦苦上班，把大部分收入交给了房东是吧。
当然。可能高估之后还会有高估，高估之后的股票仍然可能会继续上涨。所以，只从客观层面分析当前房价处于什么阶段，不预测任何房价走势。
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