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CFA®金融小课堂：房产税会不会影响房价
文章来源：网络
发布时间：2020-04-20 11:17
阅读：1401次
关于房地产，大家问的最多的一个问题是关于房产税，很多同学都担心房产税的推出会大幅影响房价。
我国即将开征房产税，这会对以后的房地产投资方式带来哪些影响？会不会极大地影响房产的收益率？
类似这样的问题还有很多，总结起来，关于房产税的问题可以归结为三个：
1. 房产税何时会出台？
2. 如果出台，征收的力度会有多大？
3. 出台以后，房产税对房价会有多大的影响？一、征税成本高，房产税出台“稳”字当先
一、台税成本高，房产税出台“稳”字当先
首先，第一个问题，房产税何时会出台？答案是，会很慢很慢。这不是说房产税不会出台，而是说，尽管推出房产税是税制改革的长期方向，但是短期内很难推出，更谈不上具体的时间表。之所以这么说，最根本的原因，是房产税与现有税种的性质是完全不同的，当前不具备条件去征收房产税，如果强行征收，成本会非常大，税收收入也不会太多，这不利于社会稳定，最终可能会得不偿失。
要理解这个征税成本，我们不妨回想一下一个古老的制度，叫做“盐铁专卖”。根据史书记载，从春秋战国时期，齐国、秦国就实行盐铁专卖，为国君笼络到巨额财富。你想，那个时候以农业为主，地广人稀，一家一户去收税是很难的，主要就是向地主家收税。即便如此，刨除供养税吏的支出以后，净税收收入也会很少。所以，征税是历朝历代的一个大难题，弄不好就会国库空虚，国将不国。
而盐铁是每家每户的必须品，人们必须买，即便加一点价还是要买。所以政府就实行专卖，加一点价，有时候加了很多的价，通过这个办法收到了很多的财政收入。
盐铁专卖的例子告诉我们，尽管古代帝王拥有征税的权力，但是还是要考虑征税的成本，否则不仅收不上税，还会得不偿失。现代国家不仅要考虑征税的成本，还要考虑社会的和谐与稳定。
如果你研究一下我国目前的税收种类，就会发现一个很大的特点，就是所有的主要税收，都是“流量税”，“存量税”的占比很少。下面这张图显示了2016年我国的税收种类和占比，你会发现几乎所有的税收都是流量税。为什么会这样？根本的原因就在于存量税的征收成本太高。
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你可能会问，什么是流量税，什么是存量税？二者的区别是什么？那我就来给你解释一下。所谓流量税，就是向经济活动的流量征税，比如说增值税是向销售征税，公司所得税是向公司利润征税，个人所得税是向个人所得征税，而契税、印花税等等是向交易的过程征税。这些税收的特点，是向流量的、增量的收入征税。人们为了获得这些增量收入，就必须交这个税。看在这个流量的、增量的收入的份上，人们在交这些税的时候阻力并不大。换句话说，流量税相当于是从做大的蛋糕中切一块，交税的人还留了一大块，所以交税的时候体会的税收痛苦并不大。
那么作为比较，向存量收入征税，也就是向财产征税，是完全不同的逻辑。存量收入已经属于个人，向存量收入收税，相当于去切分已经属于个人的蛋糕，这时候因为没有增量的收入，税收带来的痛苦很大，征税的阻力也会很大。
这个税收阻力可以表现在各个方面。比如说，一个退休老职工在城市繁华地带有个房子，因为位置好，房屋价值很高，可是他的现金收入是很少的，靠退休金生活，这时候这个税怎么收？税收的官员怎么开这个口？难道你真要把他赶走？从社会安定的角度来看，赶人走根本就不是一个选项。
再比如，很多人的房子是以前单位的房改房、集资房，这样的情形很多，这样的税也是很难收的，因为这些人的现金收入可能也不高，真的使用强制力去征收，阻力会很大，也不利于社会的稳定。
从刚才的讨论可以看出，大规模征收房产税，需要社会经济结构的根本性转变，现在还不具备这个条件。正因为如此，从2003年我国提出要征收房产税，到现在已经15年了，立法的草案都还没有拿出来一个。其中的困难，大家想一想就明白了。
明白了这个道理，再看看有关官员的表态，其实是非常清楚的。
2014 年，当时的财政部长楼继伟在《求是》上撰文指出，房地产税改革的总方向，是在“保证基本居住需求”的基础上，“统筹考虑税收和收费”等因素，合理设置建设、交易、保有环节的税负。这里的要点有三个，一是要“保障基本居住需求”，二是要“统筹考虑”，三是要“合理设置”，这些话你仔细看，都是要慢慢来，不着急的意思。
2017 年 12 月，也是当时的财政部长肖捷在人民日报发文中提到，房地产税的改革要按照 “立法先行、充分授权、分步推进”的原则，按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节的税费负担。这里的要点是“立法先行、充分授权、分步推进”。既然立法先行，那么大家都知道房产税这个法律的重要性，自然会谨慎之上加谨慎。这个法从拟定和讨论草案，到审议，到向公众征求意见，再到表决出台，再到实施细则出台，还有很长的路要走。
不仅财政部长这么表态，我们的总理也是这么表态的。在今年刚刚结束的“两会上”，关于房产税，李克强总理在今年的政府工作报告中的说法是“要稳妥推进房地产税立法”，还是强调一个“稳”字。
好了，明白了这个房产税有多难收，看着前后两位财政部长以及我们的总理的表态，你应该明白这个税，不是说收就收的，短期内是很难收的，至少3年内很难。
二、保障基本居住需求，房产税税率不会太高
现在我们来看第二个问题，征收的力度会有多大？其实讲清楚第一个问题之后，第二个问题不难回答。房产税的阻力这么大，征收的力度一定不会太大。征收的力度越大，阻力就越大。最后，一定会形成一个普遍的税收减免，比如人均40平米。只有这样，才能够做到“稳妥”，才能保障人们的“基本居住需求”。
关于这个税率，一定不会太高，估计在房产评估值的基础上，给个折扣，然后税率在1%以下。你想，统计局的城镇居民人均收入才3万多块，双职工家庭也就6万多块，你最多让人家拿出10%的收入来交房产税，也就是6000多块。这6000多块和动辄100多万的住房价值相比，也就是半个百分点左右，最多能让一个家庭拿这么多钱交税，否则，整个国家的经济系统都会乱套。
关于未来的房产税的力度，你可以看一下上海、重庆的房产税试点。未来出台的房产税的力度，估计和上海的力度差不多，大致就是人均减免40到60平米，税率在0.5%左右。这样，城镇居民的首套房是不征税的，刚需首套房的购买不怎么受影响的。
三、渐进推出，力度有限：房产税不会改变房价方向
现在我们来看第三个问题：房产税对房价的影响有多大？其实，说清了前面两个问题，第三个问题的答案也就显而易见了，可以用两句话概括。
第一句，既然房产税的推出会很慢，即便推出了力度也不会太大，就很难对房价产生很大的影响。
第二句，根据以往的经验，并不是说房产税一推出，房价立即就会崩盘。你看2011年重庆、上海的房产税试点，对房价几乎没有影响。如果看国外的经验，美国、日本等等都有房产税，房子还是很贵。再来看韩国，2005年韩国为了调控房价，加推出了综合不动产税，还是没有改变房价的向上趋势，这些证据都充分表明房产税抑制房价的作用不可高估。
房价的高低最后还是供求关系决定的，在经济保持较快增长，城市化还在进行的大背景下，需求很旺的大中城市的房价，还是会上涨的。对于发展潜力不大的三四线城市，房价上涨的空间本来就不大，倘若出台了房产税，可能会有一定的影响。
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Pan
讲师认证：中国资深房地产投资研究专家,担任帝国理工华东校友会理事、校友说最佳演讲者
CFA持证人，中国资深房地产投资研究专家 担任帝国理工华东校友会理事、校友说最佳演讲者，近10年金融行业从业经历，执教四年，授课层层递进、通俗易懂，善于将知识点融会贯通，结合自身从业经验讲解，能系统性地梳理知识框架、突出知识重点，能很好的解释复杂的知识点，让学员听得明白，从而快速掌握，让他们学习变得轻松，更愿意深入学习。还会为学员提出职业规划建议，是学生们眼中的指路明星。
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